C omprar una propiedad en España no es tarea fácil, barreras lingüísticas, prácticas de mercado distintas a las habituales, desconocimiento de la legislación local y otros muchos inconvenientes deben ser tenidos en cuenta.
Para los interesados hemos creado esta breve guía para la transmisión de una propiedad en España en la que le guiamos a través del proceso, prestando especial atención a los posibles inconvenientes y respondiendo a algunas de las preguntas más frecuentes planteadas por aquellos que ya han pasado por este camino.
Esta guía se ha preparado siguiendo las pautas de una compraventa de un inmueble como las que se realizan a diario en cada ciudad de España, aunque éstas pautas no son universales. La realidad nos muestra que no hay dos operaciones de compraventa idénticas, pero lo que leerá en las siguientes líneas es lo que, según nuestra larga experiencia, puede esperar al comprar una propiedad en España.
Empecemos con algunas cuestiones básicas:
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¿Dónde puedo encontrar propiedades para comprar?
Directamente en las oficinas de las agencias inmobiliarias situadas en casi todas las ciudades del territorio; online en cualquiera de los portales inmobiliarios que se encuentran en Internet o en las páginas web de los principales bancos de España.
Es imprescindible que quien actúe como intermediario en el proceso sea un Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) registrado en España, lo que ofrecerá plenas garantías de que la persona con la que estamos tratando es un profesional.
Hay que evitar en todo momento negociar con agentes inmobiliarios no colegiados.
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¿Necesito un abogado que me guíe durante el proceso?
A diferencia de otros países, en España no hace falta un abogado para adquirir una propiedad, aunque es muy recomendable contratar a un abogado independiente que se especialice en derecho inmobiliario y trabaje con independencia del agente inmobiliario o del vendedor.
Un profesional con experiencia le guiará a través del proceso y velará por sus intereses para su tranquilidad.
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¿Qué papeleo necesito?
Los documentos que usted necesitará es únicamente su DNI, pasaporte o tarjeta de identificación y número NIE.
En los casos en que el adquirente sea un ciudadano extranjero sepa que el número NIE es necesario al cierre de la compraventa, motivo por el cual en algunos casos se puede obtener dicho número mientras se ultiman los requisitos de la compra (due diligence, firma del contrato de arras, etc.).
Visite nuestra sección de preguntas frecuentes FAQs para más información sobre qué es un número NIE y cómo se obtiene.
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¿Cuánto tiempo tarda el proceso en completarse?
Depende en gran medida de varios factores, como la necesidad del comprador de obtener una hipoteca, obtener el número NIE, llevar a cabo el proceso de due diligence, disponer del dinero para el pago en un banco en España, etc., pero, en general, la transmisión puede completarse en un plazo de 6 a 8 semanas.
El asesoramiento de un experto inmobiliario puede acelerar este proceso considerablemente.
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¿Es realmente necesario pasar por tantos pasos?
No es imprescindible pero es muy recomendable para maximizar el resultado de la operación.
Ambos tipos de propiedades ofrecen ventajas y desventajas como se puede ver a continuación:
PROPIEDAD NUEVA O SOBRE PLANO
| Pros
→ Mejores materiales de construcción → Mayor eficiencia energética → Acabados personalizados → Simplicidad en la operación → Garantía |
Contras
→ Precio más elevado → Menor oferta → Proceso de construcción largo → Retrasos en la entrega → Riesgo de fallida del promotor |
SEGUNDA MANO
| Pros
→ Precios más económicos → Posibilidad de negociación con el vendedor → Mayor oferta de inmuebles → Disponibiliadad inmediata |
Contras
→ Reformas/acondicionamiento necesario → Menores garantías para el comprador → Mayor complejidad en la compra |
Antes de decidirse por un inmueble es imprescindible realizar un análisis en profundidad de todos sus elementos.
Es importante revisar las paredes en busca de grietas, humedades, la estanqueidad de las ventanas y puertas que dan al exterior, el estado de los baños y cocinas, los suelos, etc.
Asegúrese también, en el caso de que estemos interesados en una vivienda situada en un edificio, de que los elementos comunes están en buen estado (escaleras, entrada, fachada exterior, ascensor, etc.) ya que al convertirnos en nuevos propietarios asumiremos la titularidad de una cuota de los elementos comunes del edificio y, por tanto, el coste de una posible reparación se repartirá a prorrata entre los propietarios.
NOTA : En caso de que el inmueble nos ofrezca dudas podemos contratar los servicios de un arquitecto para que nos acompañe en la visita e inspección informando en el caso de que exista algún daño de especial relevancia que no hubiéramos observado.
En la compra de una vivienda de segunda mano, el vendedor responderá frente al comprador durante 6 meses de los desperfectos no detectados. En el caso de que los desperfectos pudieran haber sido observados por el comprador, reclamarlos se haría más difícil, por eso es recomendable hacer una inspección en profundidad de los elementos del inmueble en las primeras visitas.
En las compras nuevas o sobre plano la garantía para el comprador es mayor que en las viviendas de segunda mano, además el edificio se entregará según lo acordado entre las partes con un detalle de especificaciones de construcción.
En la mayoría de los casos, excepto cuando se negocie directamente con el vendedor, habrá un agente inmobiliario que intervenga en la transacción.
La práctica habitual, siempre que elegimos una propiedad en la que estamos interesados, es entregar una pequeña suma de dinero a la agencia inmobiliaria intermediaria en concepto de reserva. La reserva se utiliza para confirmar el interés del comprador en la propiedad y también para retirar la propiedad del mercado, al menos por un tiempo, mientras las partes negocian los siguientes pasos.
Algunos detalles a tener en cuenta al entregar una reserva:
- La reserva es una cantidad simbólica de dinero que se entrega al agente inmobiliario para mostrar nuestro interés en la propiedad, retirar la propiedad del mercado de venta y detener las visitas;
- La reserva no suele superar los 3.000.-€ y se entrega a cuenta del precio final en todos los casos. Es desaconsejable entregar mucho más dinero;
- En este punto es fundamental asegurarse de que quien recibe el dinero es un agente inmobiliario registrado y autorizado por el vendedor para realizar la transacción;
- En el momento de la entrega del dinero, el agente inmobiliario entregará un documento de reserva firmado que confirma la recepción de las cantidades entregadas. Este documento lo firma el agente inmobiliario, nunca el posible comprador;
- Si por cualquier motivo decidimos apartarnos de la negociación, la inmobiliaria deberá reembolsar las cantidades entregadas;
- La reserva es un documento que obliga al agente inmobiliario pero en ningún caso al vendedor.
Una vez realizadas las visitas, comprobado el estado del inmueble, acordado el precio y las condiciones de la venta es el momento crucial de la firma del contrato de arras y la entrega del anticipo o señal.
Esto merece algunas consideraciones previas:
- El contrato de arras se llama así porque implica la entrega de una cantidad de dinero como anticipo. Este anticipo es lo que el artículo 1.454 del Código Civil español llama como arras.
- El Código Civil español faculta a las partes para resolver el contrato una vez el contrato de arras se haya firmado y la señal o anticipo se hubiera entregado.
Si una de las partes resolviera el contrato el Código Civil español prevee lo siguiente:
Si el comprador no cumpliese con la obligación de compra establecida por contrato perdería los importes entregados en concepto de arras.
Si el vendedor no cumpliese con la obligación de venta establecida en el contrato de arras debería devolver al comprador el importe de la señal o anticipo por duplicado.
Lo anterior es lo que la doctrina del Tribunal Supremo español llama arras penitenciales.
- El Tribunal Supremos español admite la existencia de otro tipo de arras en las cuales ninguna de las partes está facultada para resolver el contrato.
Estas arras se denominan arras confirmatorias e impiden a las partes resolver el contrato mediante el pago de una penalización.
Como se puede ver, el redactado del contrato de arras es extremadamente importante, ya que de el se derivan importantes consecuencias.
- La firma de un contrato de arras no es obligatoria en todos los casos. Si las partes se han puesto de acuerdo sobre el precio y las condiciones de la venta pueden pasar directamente al cierre.
- El contrato de arras debe estar estrechamente relacionado con la due diligence realizada por el comprador y debe contener disposiciones en caso de que la información revele datos contrarios a sus intereses.
- En el contrato de arras se acordará un plazo máximo para cerrar la compraventa durante el cual las partes se prepararán para completar todo lo que quedara pendiente.
- Parte del contrato de arras consiste en establecer quién paga qué dentro de los gastos derivados de la compraventa.
- El contrato de arras es un documento firmado entre el vendedor y el comprador. El agente intermediario nunca interviene como firmante en el contrato, salvo en los casos en los que estuviera autorizado por el vendedor.
- Es recomendable que quien redacte el contrato de arras sea el abogado asesor del comprador en la compraventa.
- Si fuera necesario obtener financiación para la compra mediante la obtención de una hipoteca el comprador deberá asegurarse que la hipoteca será concedida previo a la firma del contrato de arras..
Siguiendo con lo anterior, el contrato de arras es un elemento clave en la transacción y debe redactarse con la vista puesta en la due diligence y en los posibles escollos que nos podamos encontrar a lo largo del camino. Las condiciones acordadas por las partes en este acto regirán la relación entre las partes hasta el cierre de la operación.
En cuanto al pago de las arras, la práctica habitual del mercado es que el comprador entregue el 10% del valor total del inmueble a la firma del contrato de arras. Este pago se realiza a cuenta del precio final y nunca antes de la firma del contrato.
NOTA : En el caso de una compraventa nueva o sobre plano, no se acostumbra a firmar un contrato de arras sino un contrato de compraventa que, una vez terminada la vivienda, se firmará ante notario.
La due diligence es el proceso en el que los abogados, arquitectos, técnicos, etc auditan la propiedad desde todas las perspectivas posibles para revelar cualquier información que pueda ser potencialmente perjudicial para los intereses del comprador. Este proceso proporcionará las garantías de que la propiedad está a la altura de las expectativas del comprador y libre de imprevistos.
Lo ideal sería que la due diligence se completara antes de la firma del contrato de arras, pero en la mayoría de los casos esto no es posible por falta de tiempo. En esas circunstancias, el contrato de arras reflejará que la compraventa queda condicionada a la información que arroje la due diligence y, para el caso que arrojara información perjudicial para los intereses del comprador, le otorgará el derecho de rebajar el precio o incluso, en casos extremos, a resolver el contrato.
Cualquier due diligence deberá, al menos, tener en cuenta lo siguiente:
- Quién es el propietario del inmueble y si está debidamente facultado para transferir la propiedad;
- La información obrante en los registros públicos acerca de la propiedad (registro de la propiedad, catastro, etc.) y si la misma coincide con la realidad física del inmueble;
- La existencia de cargas o gravámenes (hipotecas, embargos, afecciones, servidumbres, etc.);
- La condición física del inmueble;
- La existencia de derechos de terceros sobre el inmueble tales como derechos de tanteo y retracto;
- Certificados de que la propiedad se halla al corriente de pago de impuestos, tasas y contribuciones;
- Estatutos y/o normativa de uso de los elementos comunes en los que se halla el inmueble;
- Electricidad, agua gas y otros contratos de suministro.
Las compraventas inmobiliarias están por lo general sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuando la propiedad es de segunda mano o al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el caso de que se trate de una compraventa nueva o sobre plano.
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NUEVA/SOBRE PLANO Las viviendas de nueva construcción o sobre plano están sujetas a un IVA del 10%*En 2021 y al impuesto de AJD (entre el 1%-1.5%). * en las Islas Canarias aplica el IGIC a un porcentaje del 7%En 2021 . |
SEGUNDA MANO Los inmuebles de segunda mano están sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele oscilar entre el 6% y el 10% según el territorio. Consulte el siguiente link para ver los porcentajes de ITP según el territorio. |
NOTA : Tenga en cuenta que esta guía fiscal se aplica a los particulares que compran una propiedad con fines residenciales. Las sociedades y entidades jurídicas que compran propiedades con fines no residenciales/comerciales están sujetas a regímenes fiscales diferentes. Póngase en contacto con nosotros para obtener más información.
Otros gastos que hay que tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad en España son los gastos de notaría y del registro de la propiedad:
Los gastos de notaria son fijados por el gobierno y se calculan en función del precio de compra, entre otros factores.
Los gastos del registro de la propiedad también las fija el gobierno y se calculan en función del precio de compra.
El cierre es la fase final del proceso en la que se completa la compraventa. Las compraventas de propiedades deben ser firmadas ante notario, de lo contrario no podremos registrar el cambio de titularidad en el registro de la propiedad.
La práctica habitual dice que el comprador tiene derecho a elegir el notario. Por lo tanto el comprador deberá notificar al vendedor por escrito con la fecha y el nombre del notario donde se llevará a cabo la firma.
En este punto, la firma ante el notario debería ser una mera formalidad del trabajo y la due diligence realizada previamente.
Igualmente existen algunos factores a tener en cuenta:
- No comparecer en la fecha acordada ante el notario se considerará un incumplimiento del contrato y puede hacer que el comprador pierda las cantidades entregadas.
- El importe restante para la compra debe entregarse al vendedor en este acto; esto se hace normalmente mediante cheque bancario o transferencia vía el Banco de España. En ambos casos, el comprador debe disponer de una cuenta bancaria abierta en España y el saldo restante en la cuenta con algún anticipo para girar los cheques o hacer las transferencias.
- Las políticas de blanqueo de capitales de los bancos españoles pueden congelar las transferencias desde el extranjero durante unas horas/días hasta que se certifique el origen de los fondos. Es fundamental tener esto en cuenta a la hora de planificar el envío de dinero a España para evitar sorpresas de última hora.
Finalmente es importante destacar que los impuestos, así como los gastos y honorarios del notario y registro de la propiedad, pueden ser satisfechos en un momento posterior a la compra del inmueble.
En Legaliaspain contamos con un equipo de expertos abogados y asesores fiscales de habla inglesa con cientos de transacciones completadas en su haber. Si está pensando en comprar o vender una propiedad en España no dude en ponerse en contacto con nosotros a través del formulario para obtener un presupuesto.
